娱乐中心项目为考虑替代交付方式的城市提供“灯塔”

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随着北德克萨斯社区的发展,正在规划新的公园、学校、法院和其他重要的社会基础设施。这里的业主传统上依赖于设计-投标-建造或“硬投标”模式,或竞争性密封提案 (CSP)。设计-投标-建造对许多城市政府来说都是经过验证的,因为除其他因素外,它承诺了最低的初始价格。然而,由于一些主要优势,诸如风险施工经理 (CMAR) 之类的替代交付方法正在取得进展。

esball平台 今年秋天早些时候完成了阿灵顿市的灯塔娱乐中心。除了作为一个促进公众福祉的充满活力的全能空间的成功之外,该项目还作为案例研究,说明 CMAR 在以正确的方式完成时可以提供的好处。其中包括:一个协作过程,可带来更高效和可施工的设计、更高质量的结果,以及为业主和他们所服务的社区带来更大的整体价值。

德克萨斯州阿灵顿 Beacon Rec 中心的白天前外墙和主入口,人们走上前,孩子们在前面玩耍
位于德克萨斯州阿灵顿的新 Beacon 娱乐中心设有室内体育馆、健身区、健美操室、跑道、游乐场、飞溅垫和滑板公园。它的建筑包括一个突出的两层中庭,其照明让人联想到“灯塔”或灯塔,正如它的名字一样。照片由项目建筑师 Barker Rinker Seacat Architecture (BRS) 的高级副设计师 Dedy Rusli 提供。
对话的力量:在施工前而不是施工中解决问题

顾名思义,设计-投标-建造将设计师与建造者分开,建造者直到设计阶段完成后才进入画面。然后,仅根据最低出价选择总承包商及其分包商。乍一看,这个选项对城市领导和纳税人最有吸引力;它保证了尽可能低的起始价格。对于某些项目,这可能是理想的选择。

对于其他人来说,沟通不畅的风险和合同的对抗性可能会导致订单变更和延误。这些有一种抵消低初始价格的方法。典型的例子是建筑商收到的图纸显示了一个喷泉,但没有连接它的管道。如果承包商只对饮水机收费,那么当然,前期费用会更便宜。但是,只要问题停留在纸面上,它就会成为工作现场的问题。沿线的某个地方,您需要添加管道。这意味着需要添加变更单,这会花费时间和金钱。

娱乐中心的顾客聚集在前台,人们在后台使用工作区和篮球场
说东南阿灵顿社区高度期待灯塔是轻描淡写的。虽然实际建设时间不到两年,但该项目的公共资金早在六年前就开始了,该地区等待这样的项目已经 20 多年了。居民通过全市调查、公开会议和市议会任命的委员会提供意见。

使用 CMAR 交付,建筑商和建筑师从第一天起就与业主一起工作。承包商和分包商是根据资格选择的。此外,通过设置保证最高价格 (GMP),承包商承担了项目的财务风险,并且在施工期间产生的任何节省都将返还给业主,而不是承包商。并非每个客户都意识到这些好处的全部意义,特别是如果他们对替代交付方法的经验有限。

esball平台 Preconstruction 项目经理 Mark Debenport 说:“人们的看法可能是 CMAR 只是更贵。” “实际上,你会得到一个由经验丰富的人组成的团队,他们为业主的目标而努力。在您认为设计成本与实际成本之间以及某些决策的进度影响之间,您会获得更可预测的结果。”根据马克的说法,阿灵顿市通过作为 CMAR 项目的 Beacon 获得了更多的“物有所值”。 “他们的 GMP 不仅在预算中,而且他们可以预见到会烧毁他们的储备的事情。他们能够省下这笔钱,并将其花在更好的事情上。”

娱乐中心外面的防溅板在黄昏时会发光
娱乐中心外面的飞溅垫在九月的黄昏时会发光。与建筑物直接相邻并涉及一些复杂的地下管道,这是从项目早期设计师和建筑商之间的合作中受益的几个元素之一。
右手的正确工具

所有这一切是否意味着简单地选择 CMAR 会产生更好的结果?不。“这是一个非常有效的工具,但它仍然只是一个工具,它可以用于好坏,”BRS 架构高级助理 Mick Massey 说。凭借在市政府近三年的经验,首先是业主方,然后是 BRS Architecture 的德克萨斯区域总监,Mick 已经看到了他在替代交付项目中的份额。 “这座城市需要正确的标准来选择符合资质的建筑商。然后这一切都归结为态度。如果承包商、建筑师和业主都想要同样的东西,你就会有一个好的结果。在这里,您可以看出 esball平台 牢记所有者的最大利益。”

让合适的团队为成功建立灯塔;现在,结果不言自明。该设施不到 34,000 平方英尺,是 打包 有特点,总和感觉比零件大得多。从为用户带来额外挑战的跑道的爬楼梯功能,到俯瞰韦伯社区公园的举重室的“珠宝盒”窗户,到 esball平台提前翻车的滑板公园,根据 Mick 的说法,人们已经“开始使用这个地方了”。 “这就是目标。”

一名滑板运动员在德克萨斯州阿灵顿市信标娱乐中心滑板公园的后鼻滑道上锁
一名滑板手锁定在后侧鼻滑架中,背景是东南阿灵顿社区。与新娱乐中心所服务的许多其他利益相关者一样,滑板爱好者也受益于拥有一个专门建造的与朋友聚会并保持活跃的场所。

一个明确的指导方针是使信标成为 合奏. “它必须是一把瑞士军刀,才能在这个紧凑的空间内满足所有社区成员的需求,”米克说。看看项目预算,然后看到所有这些功能,人们可能会想:但这不是花了很多额外的钱吗?或者,至少,建造者不必在某处偷工减料吗?没有一个团队了解业主的预算和社区的需求,以及满足两者的可构建性。 “在价值工程中,‘价值’只会影响承包商的底线,”米克说。 “然后是价值工程,就像你在这里所做的那样——价值留在项目中,业主和最终用户都能切实感受到。”

我们已经看到了未来,它是协作的

当 CMAR 正确完成时,业主可以利用整体施工团队带来的所有知识。德克萨斯州最大的建筑行业贸易协会 TEXO 总裁兼首席执行官 Meloni Raney 表示,这就是替代交付方式在该地区变得越来越主流的原因。

“通过基于团队的方法,业主让专家做他们最擅长的事情:管理施工、管理团队并尽可能提高效率。” Meloni 指出,过去,该行业遇到了一定程度的不信任,并非没有原因。 “硬出价本质上是一种对抗性的设置;每一个决定都是为了从各方那里获得最低的价格。这不一定总是一种糟糕的方法。但我们现在意识到,对于许多项目,只有更好的做事方式。”

会议空间和工作站位于大堂主楼梯下方,毗邻健身室。
会议空间和工作站位于大堂主楼梯下方,毗邻健身室。 Beacon 的走廊很少(如果有的话)。每个部分都是开放的但相互连接,并且是为特定的最终用户而创建的。

与业主“殴打”承包商以压低价格以及承包商“殴打”他们的潜艇等等不同,客户在基于资格的协作方法中发现了更多价值。此外,随着项目变得越来越复杂,交付周期越来越长,更需要尽快引入专家。 “无论是弯曲的玻璃幕墙,还是为医院等关键设施服务的复杂 HVAC 系统,这些元素都需要大量的规划和技巧来构建,”梅洛尼说。 “如果不转向全面的 CMAR 或设计建造方法,业主使用设计辅助是有道理的。”

根据 Meloni 的说法,另一个需要考虑的因素是新人和新技术的浪潮正在重塑建筑行业。 “想一想:您可以同时在一个 BIM 模型中处理七种不同的行业。如果设计师、承包商和不同的专业建筑商能够尽快联系起来解决问题,就会对进度和质量产生下游影响。”

信标娱乐中心的托儿区
Beacon Rec Center 内的托儿区充满了各种形状和颜色。

年轻的建筑专业人士是在学校的集体学习和共享在线工作空间中成长起来的。对他们来说,过渡到更基于团队的方法是很自然的。 Meloni 在 TEXO 的劳动力发展研究中看到了这一点。 “如今的年轻人对‘忠诚’有不同的定义。他们可能不想在同一家公司待 25 年或 30 年,但他们对自己的团队和正在从事的项目非常忠诚。”值得注意的是,他们也较少依赖一位专家、单一方法或信息来源。

无论涉及何种交付方式或技术,最重要的是人为因素。出于这个原因,拥有一个既有经验又有合作精神的建设者是值得的。 “这一切都与人有关——他们是最重要的部分,”梅洛尼说。 “当你有合适的人到位时,他们会很好地合作,然后他们会出去执行他们各自负责的事情。”

我们行业中的大多数人都会同意:正确地执行这个过程是一种选择,它回归到公司的价值观。这意味着拥有双赢的心态,而不是赢家通吃。 “现在,这并不意味着你不会进行艰难的对话——你肯定会,”梅洛尼说。 “但你会从那些与每个人都在同一页面上的人中脱颖而出,为所有相关方提供更好的解决方案。”

“当你建造这些设施时,除了选择出价最低的人之外,什么都不做是非常困难的。然而,在这个项目中,我们得到了一位主要承包商。 esball平台 完成了令人难以置信的工作;他们很合作,与我们的公园部门合作得非常好,而且一切都按计划进行。”
德克萨斯州阿灵顿市市长杰夫威廉姆斯在 9 月的 Beacon 剪彩仪式上。