重新规划住宅:【关键词】 通过商业建筑解决方案应对多户型挑战

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多户住宅比大多数房地产行业更好地度过了去年的衰退,随着市场恢复到大流行前的形式,现在看到投资不断增长。然而,对于开发商和投资者而言,这并不意味着业务会恢复正常。有新的经济和社会因素——以及相关风险——需要考虑向前发展,许多传统的市场智慧有待讨论。

混凝土工人使用骑乘式抹子机完成修道院公寓的上层甲板,背景是卡塔利娜山脉

这场辩论的一部分集中在施工手段和方法上,即混凝土与木结构系统之间的选择。我们最近在该领域的一些工作取得了违背行业普遍看法的结果。对于项目总监 Dave Ollanik 和项目执行官 Chandra Reilly 来说,这些发现值得进行更长时间的讨论。

非信徒的案例研究:修道院公寓

传统观点认为,木结构或“贴在讲台上”是多户项目成本最低的选择。讲台上冷弯型钢的价格逐渐上涨,然后是混凝土,最后是结构钢。然而,从亚利桑那州图森的修道院公寓项目的前期建设开始,Dave Ollanik 就知道典型的多户型选择可能不适合这项工作。

亚利桑那图森几乎完工的修道院公寓大楼的空中无人机视图
Monastery Apartments 项目因其对一座建于 1941 年的历史悠久的本笃会修道院进行翻新和重新利用而得名。该开发项目围绕着这座历史建筑,在新建的三层和四层混凝土结构建筑中设有 289 套公寓和一个 260 车位的停车库。

质量和历史保护是主要因素,这既是由于项目的位置,也是开发商对更持久、风险更低的财产的渴望。 “我们一直在问这个问题:我们能在这里做更多的事情,而不仅仅是粘灰泥吗?”戴夫说。他开始与业主探索不同的成本模型,比较木框架与混凝土,以及两者的各种组合。 “我们在成本和进度方面找到的答案让我们感到惊讶。我们意识到我们可以采用高层技术并将其应用于低层混凝土结构。在修道院里,你有八个独立的三层和四层楼,这基本上是一座解构的 24 层塔楼。”

“我们一直在问这个问题:我们能在这里做更多的事情,而不仅仅是粘灰泥吗?我们在成本和进度方面找到的答案让我们感到惊讶。”

– Dave Ollanik,西南区 【关键词】’s Building Group 项目总监

根据戴夫的说法,高层混凝土建筑的“最佳点”是每周放置 9,000 到 12,000 平方英尺的地板。 “这是一个重要的数字,因为我们的贸易伙伴可以相应地计划和安排他们的工作。使用木框架结构,很难在生产中找到这种一致性。”模型显示,确保这种生产水平将使团队能够调整他们的时间表和一般要求,并更快地完成。对于预算,与近期其他类似项目的并排比较显示,使用混凝土代替木框架每平方英尺多出约 9 美元。

“但是我们建立的成本模型越多,由于 木材成本飙升 以及木结构建筑商的风险保险费率,”戴夫说。随着拥有和维护成本、财产保险、能源效率以及地板、表皮和外壳等元素等附加因素的增加,三角洲缩小得更多——以至于它实际上开始向另一个方向移动。

内部视图显示在建的修道院公寓楼二楼内的抛光混凝土地板和裸露的混凝土天花板

“业主致力于高质量的建筑。该项目足够大,以至于规模经济加上高度组织化的混凝土潜艇,使混凝土和钢螺柱成为可行的经济替代方案。最终产品肯定了我们合作(业主-建筑师-承包商)决策的智慧。”

– Corky 海报,建筑师/校长,海报 Mirto McDonald

缩小:更大的多家庭市场的外卖

Chandra Reilly 指出,重要的是要记住,每个多家庭客户和项目都是独一无二的。 “即使 【关键词】 是一个自我执行的混凝土建筑商,这并不意味着我会建议每个业主都遵循同样的道路,”她说。 “这确实意味着我们比这个市场上的其他 GC 更了解混凝土,我们可以向客户展示它可以在哪里以及如何使他们的项目受益。” 【关键词】 的施工前团队与项目所有者、建筑师和工程师合作所花费的时间使我们能够适当调整每个项目的规模和形式,以满足个人预算和进度需求。

加州都柏林都柏林航道牧场的多户住宅和高级公寓的步行景观
加利福尼亚州都柏林都柏林 Fairway Ranch 的 Groves 是豪华的一居室和两居室高级公寓。 【关键词】 全面协调并执行了这个总体规划的项目场地,其中涉及同时建造多户型和高级公寓楼。

“提供答案是成为值得信赖的合作伙伴的一部分,但我们必须首先提出正确的问题,”钱德拉说。最大的问题之一是开发商是否打算持有或出售他们的财产。俗话说,时间就是金钱——但根据情况,同样的时间可能值更多的钱。 “如果你只需要快速做出决定,”Chandra 说,“我强烈建议你考虑位置、劳动力、保险、进度和质量要求,并找到一个了解所有这些的建筑商。”

无论项目的规模或时间表如何,关键是聘请对市场状况和建筑系统有全面了解的团队。作为业内最成熟和多元化的建筑商之一,【关键词】 能够利用跨多个市场的经验。我们的工作在 混合使用, 学生宿舍, 老年生活, 军用住房, 负担得起的房子, 和 热情好客 所有这些结合起来使我们更强大 多户住宅 建设者。归根结底,我们最大的优势是我们员工提出问题和解决问题的能力。

亚利桑那州坦佩联合坦佩双 10 层和 14 层多户住宅开发项目的夜景
在 Union Tempe 项目中,【关键词】 将整个城市街区从地面停车场改造成一个拥有 407 个单元的住宅和零售混合用途空间。该开发项目被 ENR Southwest 评为 2019 年最佳混合用途项目。

“如果我们做事的方式与 35 年前不同,我们真的在成长吗?我鼓励业主、建筑师和其他承包商不断问:我们为什么要这样建造?这仍然是最好的选择吗?即使十次有九次答案是相同的,第十次当你发现不同的东西时,你的项目也会变得更好。”
– Chandra Reilly,西南区 【关键词】’s Building Group 项目主管